地产行业新周期，龙湖集团是如何突围的？

来源：云掌财经经理人杂志
时间：2023-08-29 16:15:34

2023年上半年，在保持地产开发主业平稳发展的前提下，龙湖的运营、服务等业务也全面开花，三大业务协同发展，不仅为龙湖集团贡献稳定的收入与利润，也实现了低杠杆、低成本、强运营、正现金流的高质量发展模式的转变，保障企业稳步经营。

【资料图】

文 | 何雯雯

来源 | 经理人融媒体中心

当地产行业红利的潮水退去，我们才发现，谁在裸泳。

回顾近年来地产行业的变化，可以追溯至2020年，自“三道红线”诞生以来，地产行业调控政策频出，给所有地产企业带来了“组合拳”式的经营压力。在多重压力之下，2021开始，部分房企开始爆雷、部分房企退场，还有的被整合。不少房企不仅遭遇了财务危机，还陷入了信任危机，从购房者到投资者，大众对房企的经营发展都保持了较为谨慎的态度。而近日，碧桂园债务违约事件再一次引发了人们对房企经营危机的关注。

据中国房地产报不完全统计，截至8月18日，约有近80家A股及港股房企披露了2023年上半年业绩预告，其中有超过6成房企预计亏损，亏损总额从10亿元~550亿元不等，累计总亏损额超千亿元。不过，在行业低迷中，今年上半年龙湖集团（00960.HK）却交出了一份提振行业信心的成绩单，净利润为80.6亿元，剔除公平值变动等影响后之股东应占核心溢利为65.9亿元，同比增长0.6%。

从近年来地产行业的变化来看，以往高杠杆高周转的发展模式已经不适应时代的发展，行业已经回归理性，房企们开始探索适应新的发展模式。龙湖集团是如何在复杂严峻的大环境下生存，并且保持着稳健的财务表现的？

三大业务协同发展，净利润稳步增长

近日，龙湖集团发布了2023年中期的业绩公告。上半年，龙湖集团实现营业额为620.4亿元，净利润为80.6亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达65.9亿元，同比增长0.6%。在行业约6成上市房企预计亏损的情况下，龙湖集团能够保持净利润的正增长，实属不易。

拆分业务来看，我们就可以发现，龙湖集团保持业绩稳步增长的深层因素。在行业分化加剧的背景下，随着房地产开发告别高杠杆、高增长的模式，龙湖集团早已开始布局构建多元业务结构，保持稳健发展模式。近年来，龙湖集团聚焦开发、运营、服务三大业务，形成地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造五大航道 “1+2+2”的业务格局，在三大业务协同发展下，集团利润结构逐步优化。

今年上半年，龙湖集团由运营及服务业务组成的经营性收入实现122亿元，同比增长10.4%。其中，运营业务收入达63.3亿元，同比增长8%，毛利率为77.3%。而服务业务及其他收入达58.4亿元，同比增长13%，毛利率为31.9%。

地产开发作为龙湖集团的主业，今年上半年，实现营业额498.7亿元，交付物业总建筑面积为383.2万平方米，开发业务结算毛利率为14.3%。此外，今年上半年，龙湖集团实现地产开发合同销售985.2亿元，同比增长15%，销售回款率超100%，维持行业高位。分区域看，长三角、西部、环渤海、华南及华中区域销售金额在全集团占比分别为29.5%、26.4%、22.7%、12.3%及9.1%。其中，一二线城市销售占比达95%。截至2023年6月底，龙湖集团已售出但未结算的合同销售额为2465亿元，面积约1570万平方米。

随着地产企业出现债务危机，能否保交楼成为了众多购房者关心的问题。从交付情况来看，上半年龙湖集团交付84个项目，6.2万套房源，100%如期交付。同时，龙湖上线“云交付”、“交房即交证”等服务，“以新交心”不断升级用户体验，交付满意度高达90%以上。

对于房企而言，“手中有粮，便可心中不慌”。“粮”既指资金，也指土地。在土地储备方面，今年上半年，龙湖集团在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市，拿下了20幅优质地块，总建筑面积257万平方米，权益建筑面积184万平方米。截至2023年6月底，龙湖集团的土地储备合计达5489万平方米，权益面积为3816万平方米，87%的货值集中在高能级城市和价值区域，这也为未来发展做了充足准备。

可以看到，2023年上半年，在保持地产开发主业平稳发展的前提下，龙湖的运营、服务等业务也全面开花，三大业务协同发展，不仅为龙湖集团贡献稳定的收入与利润，也实现了低杠杆、低成本、强运营、正现金流的高质量发展模式的转变，保障企业稳步经营。

债务结构持续优化

多数房企爆雷，首先出现的便是资金链断裂，债务违约。龙湖集团的财务状况却始终保持稳定。

据中指研究院统计数据显示，2023年三季度房企信用债到期规模约1768亿元，海外债到期规模约780亿元，合计2548亿元；四季度，房企信用债到期规模1122亿元，海外债到期规模690亿元，合计1812亿元，下半年整体到期规模将达到4360亿元。2023年下半年，房企将迎来明显的偿债高峰。

截至2023年6月底，龙湖集团资产负债率（剔除预收款）为61.9%，同比下降6个百分点，为近五年来最低，净负债率为57.2%，保持行业较优水平。而且，龙湖也是为数不多连续7年保持“三道红线”绿档水平的房企。

截至报告期末，龙湖集团的综合借贷规模为2070.9亿元。在综合借贷中， 1年内到期的短期债务占比18%（7-8月如期兑付5笔公司债后，1年内到期的短债仅占比11%）；平均贷款年限为从6.28年增长到7.19年，贷款年限持续延长，长短债配比更加合理。

除了调节长短债结构外，龙湖集团还合理调配内外债占比。截至2023年6月底，龙湖集团外币债占比进一步下降至21.6%，其中97%的外债已做掉期对冲，有效避免了汇率波动带来的汇兑损失，进一步提升并保护公司经营盘面的安全度。

另外，龙湖集团在手现金为724.3亿元，继续保持高位。在融资方面，公司坚持低成本的融资渠道，整体借贷成本为年利率4.26%。从降低有息负债、优化债务结构，再到保持稳定低成本融资，龙湖集团从多方面为日后的经营发展保持着稳定充裕的资金。

值得注意的是，今年7-8月，龙湖已累计偿还共计83.7亿元公司债，至此，2023年内境内到期公司债已基本还清，仅余11月到期的1.19亿元。此外，将于2024年1月到期的153亿港币银团贷款，龙湖也已提前偿还72亿港币，并计划在年内全部提前偿还剩余部分。而龙湖集团宣布提前偿还债务，不仅体现了公司稳健的财务，也给行业带来了信心。

易居研究院研究总监严跃进表示：“龙湖提前偿还债务，可以带来三方面积极效应，即证明企业资金状况和现金状况较好，同时减少存量债务规模，也为后续经营和其他融资工作创造了更好的条件。”

而龙湖集团能够保持债务结构持续优化的重要因素，源于其严格遵守财务管理纪律，坚决控制债务规模及外债敞口、坚决保持低成本及标准融资渠道。三年前，龙湖就提出降负债的管理策略，持续降低有息负债规模。现如今，龙湖集团的整体债务规模稳中有降，结构持续优化。

在稳健的业绩增长和持续优化的债务结构下，龙湖集团持续获资本市场稳定评级认可。其中，惠誉、穆迪、标普分别保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB-稳定的全投资级评级，中诚信（AAA）、新世纪（AAA）展望均为稳定。

摩根士丹利在其最新研报中分析表示，龙湖下半年月销售额实现120亿元（相比1-7月的平均水平低24%），即可完全覆盖经营性现金流。考虑到该公司有限的公司债券，以及获得新的经营性贷款的能力，我们认为龙湖已做好充分准备，能够以平衡的运营渡过当前的下行周期。

在一轮又一轮的调控中，地产行业发展的逻辑正在转变。如今，高杠杆高周转的发展模式已经成为过去，伴随着行业回归理性，房企应该积极探索新的发展模式。龙湖集团作为能够在调控浪潮中保持着稳定业绩的房企，其中的深层因素离不开其多元化业务发展模式，以及对债务结构的调控，如降低有息负债，保持财务的稳健性，让发展更健康，企业才能走得更远。

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